简正德律师代理 康王商业城100多名业主状告开发商胜诉1000万元,成为轰动海内外的新闻。
近来,康王商业城的物业管理公司纠纷向各位业主发律师函,甚至向法院起诉,要求业主缴纳物业管理费。不少业主不知如何应对,纷纷来电咨询。因为业主人数多,在此统一向各位业主提供如下意见:
一、 发展商与物管公司是两个不同的法人单位,欠违约金、承担违约责任的是发展商,不是物管公司,物管公司负责管理物业,其权利义务与发展商不同。
二、 如果业主与物管公司没有签订过任何委托协议,没有委托物管公司管理自己的商铺,则这部分业主完全可以不理睬物管公司,因为物管公司收取管理费必须有合同(协议)为依据,否则收取管理费是毫无依据的。
三、 如果业主与物管公司已经签订了委托物管公司管理商铺的合同,则应采取如下办法应对:
(一)康王商业城的物业管理收费标准自2003年12月17日物价局发函,试行一年,至2004年12月17日试行期终结,此后无新的收费标准和依据。因为双签订的物管协议也没有物管收费标准。因此,原告只可依据上述收费标准收取2004年7月1日至2004年12月17日的物管费,此后无收费依据,其收物管费不应支付。
(二)滞纳金0.3%过高,不应支付,且2004年12月17日后无收费依据,当然无须支付滞纳金。
(三)商铺一直无法正常营业,长期处于空置状态,应降低物管收费标准(指的是2003年12月17日――2004年12月17日期间的标准,以后无收费标准,不存在降低的问题。)
(四)物业管理公司如果有合法的收费依据,包括合同和物业管理收费标准,最多只能收取两年的物业管理费,计算时间自起诉之日倒计两年。比如,物业管理公司起诉时间是2007年元月25日,则倒计两年是自2005年元月26日起算两年的物业管理费。2005年元月26日之前的物业管理费则不需要支付,因为这部分已经超出了两年的诉讼时效。注意,这里说的两年物业管理费并不是说一定要支付,如果没有与物业管理公司签订管理合同,物业管理公司的收费标准已经过期,则仍按上面的第二条或第三条执行。 |