因购买300万元豪宅与开发商对簿公堂

简正德律师帮助购房者告赢中国首富

     (佛山讯)佛山南海新某房地产发展有限公司（系某大集团子公司，简称新某公司，该公司老板曾经是中国首富）依靠伪造的证据，将不符合交付条件的房屋交付使用，购房者拒绝收楼居然被判败诉。

   购房者不服佛山市南海区人民法院一审判决，委托精通房地产法律业务的广东法制盛邦律师事务所简正德律师代为上诉。佛山中院经多次开庭审理，最终改判购房者胜诉。

案件回放

   周先生与陈女士夫妇（简称周陈夫妇）于2007年10月10日与新某公司签订《商品房买卖合同》，该合同第八条、第九条约定：“出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付于买受人使用，如出卖人逾期90日后未按合同约定将该商品房交付买受人使用的，买受人有权解除合同”。合同签订后，周陈夫妇交清首期房款并办妥银行按揭贷款手续。2008年6月，新某公司向周陈夫妇发出收楼通知，要求周陈夫妇前来收楼。但周陈夫妇认为该房屋尚未符合合同约定的交楼条件，故拒绝收楼。2008年12月9日，周陈夫妇以逾期交楼为由向新某公司发出解除合同通知，但遭到新某公司的拒绝。他们遂向南海区人民法院起诉，要求法院判令解除合同，退还已付房款及其他费用，支付违约金，共计300多万元。

   在一审中新某公司辩称，讼争房屋已经符合合同约定的交楼条件，且他们在约定的交楼期限内书面通知购房者收楼，已经充分履行了交楼义务。该房屋已经完成交付，购房者要求解除合同是没有任何理由的。新某公司提交了相关证据，其中本案关键证据《建设工程竣工验收报告》（简称验收报告）是在一审第二次庭审时才补充提交的。

   一审法院经过两次开庭审理，认为涉案房屋已经符合合同约定的交楼条件，且被告新某公司已经完全履行了交楼义务，原告周陈夫妇提出解除合同的理由不成立。故判决驳回周陈夫妇的全部诉讼请求。

   周陈夫妇不服一审判决，委托精通房地产法律业务的广东法制盛邦律师事务所简正德律师代为上诉。

   由于诉争楼盘是佛山市数一数二的大型楼盘，开发商某大集团是国内最有实力的房地产企业之一，可谓财大气粗。知情者对此案均持悲观态度：“人家用钱砸都把你们砸死，你们何必鸡蛋碰石头？”

   但简律师不畏权势，他坚信：法律是公正的，正义必定得到伸张！

争议焦点 

  焦点之一：本案关键证据《建设工程竣工验收报告》是否真实，能否作 为定案的依据？ 

  对此，简律师认为，该验收报告真实性无法确认，不能作为定案的依据，理由是：

   第一、该证据的核心部分只有复印件。该证据一共有6页，其中第3、4、5页只有复印件，并无原件。而只有复印件的这几页恰恰是这份文件的核心部分，其中第3页是工程竣工验收实施情况，第4页是工程质量评定，第5页是验收人员签名。根据相关法律的规定，《建设工程竣工验收报告》应当有勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的盖章，但开发商提交的这份验收报告并无其他相关单位的盖章，且无原件可以核对，无法确认其真实性。

   第二、该证据多处涂改，内容与其他证据不相符。首先，开工许可证号不一致。新某公司提交的证据《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（简称验收记录）中写明讼争房屋所在建设工程的开工许可证号是44062220060512901，而该证据载明的施工许可证号是440622200605312901，两者后六位数字明显不同，前者“512901”，后者“312901”，证明两份证据不是同属一个工程项目。其次，签日期的地方“2008年5月26日”有明显的涂改迹象。

   第三，该证据新某公司是在一审第二次开庭审理时才提交的，已经过了举证期限，依法不能作为证据使用。

  焦点之二：房屋是否符合交付使用条件？  

   一审判决认为：“涉讼房屋在约定交付日期2008年8月31日前经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，符合约定的交付条件”。

   简律师认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，新某公司交付的商品房不仅要符合合同约定的交付使用条件，还须符合国家和地方人民政府规定的交付使用条件。但这两个条件讼争商品房都尚未具备，明显不符合交楼条件，依法不得交付使用。

   第一、讼争商品房尚未符合合同约定的交付条件。该《商品房买卖合同》为广东省通用的商品房买卖合同版本，对于经验收合格的界定应当适用广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》(粤建办房函〔2003〕63号) 的规定，即“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。而在本案中，新某公司并没有按规定就涉案商品房办理了工程竣工验收备案手续。即，该涉案商品房是未经验收合格的房屋，依法不得交付使用。

   第二，讼争商品房尚未符合国家和地方人民政府规定的交付使用条件。我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》明确规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建设项目环境保护管理条例》第23条规定，建设项目竣工后，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。《城乡规划法》第45条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《人民防空法》第22条规定，市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。可见，环保验收合格、规划验收合格、人防验收合格是建设工程竣工验收合格的必备前提条件，未经上述三项专项验收合格的，建设单位不得组织竣工验收，更不得交付使用。但在本案中，新某公司提交的所有证据都没有上述专项验收的文件。这就证明涉案商品房是没有经过环保、规划、人防等专项验收的，依法不得交付使用。

  焦点之三：本案应依据合同约定计算违约金数额，还是依据实际损失计算违约金数额？   

   新某公司坚持认为，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，如果出卖人逾期交楼，导致买受人提出解除合同的，出卖人应向买受人支付购房款1%的违约金。本案讼争房屋总售价为290万元，即违约金为2.9万元。

   但简律师认为，虽然双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，但在本案中，购房者遭受的实际损失远远大于违约金约定的数额，根据《合同法》第114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，本案应当根据实际损失来计算违约金的数额。本案购房者是通过银行按揭贷款买房的，其实际损失应当包括已付首期购房款的利息损失和银行按揭贷款利息损失。经过我们具体计算，这两项利息损失高达61万元。据此，开放商应向购房者支付违约金61万元，而不仅仅是合同约定的2.9万元。

判决结果 

   佛山市中院在审理此案的过程中，主动向有关部门调取证据，最终查明新某公司提交的《竣工验收报告》确实是伪造的。法院认为，新某公司在合同约定的交付期限内没有取得交楼应具备的相关文件。根据合同的约定，购房者有权拒绝收楼，并有权提出解除合同。且该案尚未通过环保、规划、人防等专项验收，依法不得交付使用。就违约金问题，由于购房者因此而遭受的实际损失远远大于合同约定的违约金，上诉方要求依据实际损失计算违约金数额符合法律的规定，本院予以采纳。

   佛山市中级人民法院近日对本案作出终审判决，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；判令新某公司向周陈夫妇退还已付房款、其他费用及违约金，共计360多万元。其中违约金61万元，远远超出合同约定的2.9万元。

判决结果一出来，立即引起轰动。

   业内人士连称“奇迹”。其一，平头百姓能够告赢当地最大的开发商，本身就是奇迹；其二，在一审败诉的情况下，能够反败为胜，更是奇迹。其三，合同约定的违约金只有2.9万元，二审法院根据实际损失依法将违约金调高到61万元，堪称奇迹。其四，在终审判决生效后10天内，周陈夫妇就迅速拿回已付购房款和61万元违约金，而无需通过申请法院执行，这又是一个奇迹！

   当事人对本案的结果非常满意。周陈夫妇捧着判决书激动万分：“我们为找到简律师这样有正义感，有职业道道，有高超业务水平的律师而感到荣幸！”

   业内人士更是交口称赞；“这一案件堪称不可多得的经典案例。” 

   至此，本案尘埃落定，简正德律师力挽狂澜、扭转乾坤，使案件反败为胜，帮助购房者告赢曾经的中国首富，依法维护了购房者的合法权益。更是捍卫了法律的尊严，捍卫了社会的公平正义！